퇴직금으로 부동산 잘못하면 큰 손해 보는 이유

재개발 투자 주의

 

빼곡하게 들어선 빌라와 주택 단지를 모두 철거하고 새 아파트를 건축하게 되는 재개발 사업은 공사 중에서도 상위 레벨의 대단위 공사에 해당됩니다. 장점만 눈여겨보고 이 재개발 투자에 뛰어드는 분들이 많습니다. 오늘은 재개발 관련 부동산 투자의 유의할 점에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

재개발 이주에 들어가는 시간

이런 뉴스 기사가 있습니다. 제목은 '성남 원도심 재개발 속도 낸다, 산성구역 철거 시작한다'입니다. 이 제목만 보면 좋은 뉴스입니다. 철거 시작하면 이제 곧 일반분양하고 아파트 지으면 2~3년 안에 새 아파트 입주하는 것이기 때문입니다. 하지만 다음 기사를 한번 같이 보겠습니다. 제목은 이렇습니다. '산성구역, 관리처분 인가한다 대단지 조성 본격화'라고 합니다.

 

자 이제 두 기사의 날짜를 한번 같이 비교해 보겠습니다. 밑에 관리처분 인가 기사가 2020년 9월에 났는데 위에 철거 시작한다는 기사가 2022년 7월입니다. 정확히는 1년 10개월 차이이고 거의 2년이 되는 시간입니다. 재개발의 주요 절차에는 여러 과정이 있지만 복잡한 것은 빼고 관리처분 인가 다음이 철거입니다.

 

재개발은 이렇게 오래된 빌라들을 밀고 새 아파트를 짓는 사업입니다. 당연히 위 사진에 나온 주거지에 사시는 분들이 어딘가로 이사를 해야 합니다. 그게 바로 이주, 철거 단계입니다. 그런데 아까 기사를 비교한 것과 같이 관리처분 인가 뉴스가 2020년 9월에 났는데 철거 기사가 2022년 7월에 났습니다. 그 중간에 이주하는 데에만 시간이 거의 2년이 걸린 것입니다.

 

부동산 투자에서 주의할 점

위에 뉴스 제목을 예로 보여드렸던 재개발 구역은 산성구역입니다. 이 산성구역은 산성역 초역세권 재개발로 입지상으로는 최상의 입지입니다. 산성역 바로 옆에 붙어있는 산성역포레스티아, 산성역자이푸르지오와 함께 약 1.5만 세대의 신축 아파트 단지를 이루며 성남의 새로운 아파트 시세를 이끌 단지가 바로 산성구역입니다. 84제곱미터 형의 경우 13~14억 정도가 실거래가입니다. 이렇게 사업성이 좋은 산성구역도 철거에만 2년 가까이 걸렸습니다.

 

새 아파트 짓기만 하면 15억은 확정되어 있는 단지의 진도도 이렇게 느리고 쉽지 않은 것이 재개발이라는 것입니다. 하물며 이렇게 복잡한 재개발의 단계 중에서 아직 구역 지정도 되지 않았거나 이제 조합설립 인가가 나네 마네 하는 물건에 투자하는 것은 정말 신중에 신중을 기해야 하는 행동입니다. 물론 누군가의 위기는 누군가에게 기회가 되기도 합니다.

 

재개발, 재건축의 리스크를 이야기할 때 최근에 둔촌주공아파트 사례를 빼놓을 수가 없습니다. 단군 이래 최대의 재건축 사업이라는 둔촌주공아파트는 단군 이래 최대의 난장판이라는 이야기까지 듣고 있습니다. 재건축 조합장이 사퇴를 하면서 사업성이 전면적으로 흔들리고 있고 그 사태의 이유도 불명확하고 추측만 무성합니다. 입주는커녕 공사도 중단된 판에 입주권 급매물이 나오고 있고 한 달 만에 입주권 시세는 약 4억씩 떨어지고 있습니다. 이렇게 한 달 만에 4억이 떨어질 수도 있는 게 재개발이고 재건축 사업입니다.

 

사전 조사의 필요성

하지 말자는 것이 아니라 투자 전에 철저한 준비와 조사가 필요하다는 의견을 드리고 싶은 것입니다. 어떠신가요? 지금까지 최대의 재개발, 재건축으로 천지개벽의 중심인 성남 그중에서도 이 산성구역의 이주 소식에 대해서 알아보았습니다. 사업성 뛰어난 성남의 산성구역도 관리처분 인가부터 철거, 이주까지 약 2년이 걸렸습니다. 이렇게 빼곡한 빌라와 주택을 밀고 새 아파트를 짓는 재개발 사업은 수많은 사람들의 이해관계가 얽힐 수밖에 없으며 자칫 잘못하면 5년, 10년은 그냥 날려버릴 수 있습니다.

 

재개발 재건축은 장점도 확실하지만 그만큼 단점과 위험도 확실합니다. 뛰어난 입지를 먼저 선점하여 새 아파트가 되기 전에 아직 빌라 주택촌일 때 이것을 미리 싼 가격으로 새 아파트를 사는 그런 기회라는 장점이 있지만 투자 잘못했다가는 한 번에 몇 억 날리고 몇 년 시간 날려버리는 인생의 족쇄가 될 수도 있습니다. 최근 금리 인상, 인플레이션, 자재값과 공사비 상승 등 전반에 걸쳐서 좋은 신호가 하나도 없습니다. 전부 다 빨간불입니다.

 

상승장에도 어려운 것이 재개발, 재건축입니다. 하물며 요즘 같은 보합 그리고 하락장에서는 진도 나가기가 더 어려운 것이 재개발, 재건축입니다. 누구에게는 위기이지만 누구에게는 기회가 될 수도 있는 재개발, 재건축에 투자를 하기 전에는 철저한 조사와 공부가 필요하다고 할 수 있을 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 더욱 유용한 정보로 오도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

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