과천 부동산 아파트 집값 폭락의 특수한 상황

과천 부동산 아파트 집값 폭락의 특수한 상황

 

서울로의 접근성이 뛰어나며 전체 면적 상당 부분이 녹지로 조성되어 있어 살기 좋은 곳으로 이름났던 과천도 부동산 하락장을 맞아 여지없이 가격이 많이 하락했습니다.

 

반등의 조짐이 쉬워 보이지 않을 것으로 보이는 이유가 있는데요 오늘은 과천 부동산 아파트 집값의 하락에 대해 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

어제의 과천과 오늘의 과천

대형 평수 기준 최고 23억까지 갔던 과천 래미안OO아파트는 최근 3억 정도가 하락해서 20억에 거래되었습니다. 국민평형인 33평은 하락폭이 더 큽니다. 작년 말 18억 3천만 원까지 갔던 물건이 올해 14억 8천만 원에 거래되면서 3억 5천만 원가량 하락하였습니다.

 

서초, 강남에 인접하며 서울 주요 입지로의 이동성이 뛰어나면서도 과천 전체 면적 중에 90%에 달하는 면적이 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적하고 살기 좋은 곳으로 알려진 과천도 이번 부동산 하락장을 맞아 힘이 빠진 모습입니다. 물론 과천은 전통적인 부촌이며 입지적인 장점이 뛰어난 좋은 동네이기 때문에 최근 하락장에서 비교적 잘 버티고 있다는 평가도 있습니다.

 

과천 원문동의 래미안OO아파트는 안양, 평촌 쪽에서 접근할 때 가장 먼저 볼 수 있는 아파트이며 4호선 정부과천청사역에서 도보 기준 10분 이상 떨어져 있는 아파트입니다. 2008년 준공된 아파트로 규모가 큰 14년 차에 접어든 기축 아파트입니다. 2008년 입주 당시의 시세는 43평 기준 약 10억 5천만 원 수준이었습니다.

 

2008년은 대세 하락장의 시작이었습니다. 무려 10년 가까이 부동산 빙하기를 거친 후 지난 상승장 때 가격이 급등하여 22년 2월에 20억 5천만 원에 거래가 되었습니다. 그리고 최근 부동산 하락장을 맞아서 가격 조정을 통해 가장 최근 거래된 시세는 17억 원입니다. 과천이 뭐 좋다 좋다 하는 말은 많지만 왜 과천도 이렇게 하락세를 피하지 못하고 있을까요?

 

집값 하락의 요인

다양한 이유가 있겠지만 가장 첫 번째 이유는 공급 관련 측면입니다. 한 마디로 말해서 과천은 과천 내에도 공급 예정인 물량이 많지만 과천의 상급지인 강남에도 23년부터 쏟아지는 재건출 물량이 있었으며, 과천의 하급지인 안양, 인덕원, 평촌에도 공급 물량이 줄줄이 대기 중이었습니다.

 

특히 최근 금리 상승과 인건비 상승, 원자재 가격 상승 등 각종 공사 관련 비용이 증가하며 공사의 주체인 조합과 시공사는 공사를 하루라도 빨리 마무리 짓고자 각종 일정의 진행에 더욱 속도를 냈습니다. 이런 영향으로 전국의 분양 단지들도 미분양을 감수하더라도 분양 일정을 앞당기면서 전체적으로 아파트 물량 공급에 더욱 속도가 붙고 있는 모양새입니다.

 

이러한 물량 공세 중에 과천에 가장 직접적으로 영향을 주었던 입지는 단연 지식정보타운 입지입니다. 과천 지식정보타운에는 스마트, 바이오 관련 일자리뿐 아니라 과천 푸르지오 벨라르테 등 약 만 세대 급의 아파트가 공급 중입니다. 현재 과천 자체의 인구가 약 6만 명이 안 되는 수준입니다. 과천 바로 남쪽 한 정거장 떨어진 거리에 만 세대 급의 아파트 공급은 과천의 시세에 영향을 줄 가능성이 충분합니다.

 

이 점은 또한 과천 시내의 전월세 가격에도 하방 압력을 줄 가능성이 높습니다. 이뿐만이 아니라 과천의 상급지 역할을 하는 강남에도 올해부터 입주물량이 줄줄이 이어졌습니다. 또한 과천의 하급지인 평촌, 인덕원, 의왕의 공급물량도 지속되었습니다.

 

일단은 관망할 시점 

이렇게 줄줄이 이어지는 물량 공급은 특히나 최근 같은 고금리 시대에 전세보증금 대출에 대한 이자율 부담 등이 작용하며 매물의 가격을 끌어내리는 흐름이 강화됩니다. 결국 과천 내에 재건축을 통한 공급도 있지만 이뿐만 아니라 과천 주변 상급지, 배후지 등의 물량에 샌드위치처럼 끼어버리게 되면서 당분간은 강남에 비벼볼 만한 입지라고 알려져 왔던 과천의 아파트 역시도 하락폭을 유지하거나 더욱 키울 수밖에 없다고 분석되고 있습니다.

 

과천은 서울 강남에서도 가깝고 살기 좋은 쾌적한 도시로 널리 알려져 있습니다. 사실 우리나라 사람이라면 누구나 잘 알고 있는 어린이대공원과 과천과학관, 경마공원 등의 여가시설도 과천에 있습니다. 자체 일자리는 적지만 그만큼 조용한 도시이며 상권이 부족하지만 그만큼 아이들의 면학 분위기가 잘 조성되어 있는 도시입니다. 또 그런 곳에 40년이 넘어가는 주공아파트들이 재건축되어가면서 작지만 강하고 견고한 도시로 이어져 온 곳이 과천입니다.

 

일시적인 하락세일지 혹은 반등의 변수들이 등장하게 될지는 아직 모르지만 그래도 이런 과천의 흐름을 잘 파악하고 있다면 분명 부자가 될 수 있는 좋은 기회를 잡을 수 있다고 확신합니다. 저 역시 과천의 시세 변화를 지속적으로 관찰하면서  또 중요한 소식이 나타난다면 포스팅을 통해 알려드릴 수 있도록 하겠습니다. 다음에는 더욱 유용한 정보로 찾아오도록 하겠습니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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