한국 부동산 시장의 10년 후 미래 예측

GDP 대비 집값 상승 속도

 

현재 부동산 시장이 정상화되고 있는 모습입니다. 이게 완전하게 정상화되어야 국민들이 스트레스도 줄어들고 결혼이라든지 출산이 조금 더 쉬워질 것입니다.

 

그래서 오늘은 부동산에 얼마큼 거품이 껴있는지 알아보고 또 얼마나 빠지게 될지 대한민국 부동산의 10년 후를 예측하는 내용으로 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

 

과거 부동산 가격 상승의 이유

위 그래프를 한번 보겠습니다. 2001년부터는 어떻습니까? 주택 가격 상승 속도가 GDP 상승 속도를 훨씬 앞지르고 있습니다. 이렇게 되니 사람들의 반응은 이번 생은 망했다는 자조 섞인 반응이 많이 나오기도 했었습니다. 집값 속도가 따라잡을 수 없을 정도로 너무 빨랐습니다. 왜 그랬는지 이유를 보겠습니다.

 

전 세계가 2000년대부터 저금리도 들어갔습니다. 2000년도에 IT버블이 터지고 2008년도에 글로벌 금융위기가 오고 이런 이슈들 속에서 미국이 금리를 계속 낮추었습니다. 그리고 우리나라도 따라서 계속 저금리로 왔습니다. 이런 저금리 기조로 인하여 늘어난 유동성 덕분에 부동산이 빠르게 상승할 수 있었던 것입니다. 만약 이때 대출을 해주더라도 좀 엄격하게 진행되거나 부동산에 버블이 끼지 않게끔 진행되었더라면 위 사진에서 검정 점선 그래프 대로 상승했을 것입니다.

 

이렇게 과거 흐름을 볼 때 검은색 점선 정도의 추세로 상승했어야 정상이라는 것입니다. 점선 위에 있는 그래프는 모두 대출로 올라간 것입니다. 또 그 외에 부모님으로부터 온 자금도 있을 것입니다. 예를 들면 부모님 퇴직금도 조금씩 가져왔을 것이기 때문입니다. 여하튼 엄청난 버블로 부동산이 이렇게 상승했다는 것을 알 수가 있습니다.  

 

부동산 폭락의 배경

지금은 이제 금리가 높아졌습니다. 대출을 모두 갚거나 대출금이 줄어들게 되면 부동산 가격은 이제 거품이 꺼지게 됩니다. 위 사진에서 주택 시가 총액(파란선)이 계속 유지가 되려면 계속 대출이 이루어져야 하는데 그렇기 위해서는 금리가 높으면 안 되는 것입니다. 금리가 높으면 거품이 꺼집니다.

 

그래서 언론에서는 금리를 내려달라고 연일 빌고 있는 듯한 기사가 나오고 있습니다. 이것은 언론의 희망사항인 것입니다. 미국은 지금 금리를 내릴 생각이 없어 보입니다. 그리고 제가 보기에 최소 4년에서 5년 정도는 이런 고금리 기조가 유지될 것입니다. 내리더라도 이번에는 천천히 내릴 겁니다. 그 이유를 알기 위해 미국 물가를 보면 되는데 미국의 물가가 아직 잡히지 않았다는 것입니다. 그렇기 때문에 물가를 잡기 위해서 계속 금리를 올릴 수도 있고 또 안 내릴 것이라는 게 전문가들의 예측입니다.

 

현재 연준 의장은 과거 인플레이션을 잡지 못해서 경제가 안 좋아진 적이 있기 때문에 보수적으로 접근할 수밖에 없습니다. 미국 같은 경우에는 고금리 기조를 유지해도 사실 타격이 별로 없는 이유도 있습니다. 일단 여론이 미국은 금리 인상에도 사람들이 큰 불만이 없습니다. 월가에서는 주식이 너무 많이 떨어진다 이런 얘기를 하는데 미국의 일반 국민들은 별로 상관이 없습니다.

 

여론의 압박이 없기 때문에 이는 곧 여론의 지지가 될 수 있는 상황입니다. 오히려 금리를 올려서 인플레이션을 잡아라 이런 여론의 지지를 받을 수도 있는 것입니다. 지금 미국은 그런 상황이기 때문에 금리 인상은 계속 지속될 가능성이 크다고 할 수 있습니다.

 

미국 금리정책의 예측과 한국 부동산의 전망

미국인들은 왜 금리 인상에 그다지 민감하지 않을까요? 첫째로 가계 부채가 우리나라보다 적습니다. 98%가 고정금리이고 우리나라는 70% 정도가 변동금리입니다. 그러니까 미국은 금리를 올렸다고 하더라도 부채비율이 낮고 80%가 되지 않습니다. 그렇게 고통스럽지 않다는 이야기입니다. 그런데 우리나라는 대부분 변동금리이기 때문에 사람들이 금리에 민감한 것입니다.

 

그리고 미국인들은 2008년에 집값에 뜨겁게 한번 당해본 적이 있습니다. 당시에 실업률은 10%까지 올라갔었습니다. 그때 많은 사람들이 충격을 받고 결과적으로 미국인들은 남의 돈을 정말 무서워하게 되었습니다. 그래서 지금은 미국의 GDP 대비 가계 부채가 2008년 이후 계속 감소하고 있습니다. 또한 금리 인상에 미국인들은 조금 유연하게 대처할 수 있는 것이 자산 구조가 우리나라와 조금 다르기 때문입니다.

 

한국 같은 경우에는 대부분이 부동산을 가지고 있습니다. 거의 70% 가까이가 부동산입니다. 그런데 미국은 72% 정도가 금융자산입니다. 그래서 금리가 오르면 금융자산들을 어느 정도 바꾸는 것이 가능합니다. 즉 미국은 금리가 올랐어도 '올렸나 보다 저축을 많이 해야겠다' 이렇게 생각할 수가 있다는 것입니다. 상황에 따라서는 더 좋을 수가 있는 것입니다. 그렇기 때문에 연준의장은 금리를 올리는 데에 위협을 받는다든지 그런 게 없습니다.

 

우리나라의 경우 위 사진의 오른쪽 부분 파란선과 주황선의 차이[갭], 이것이 부채이기 때문에 많은 사람들이 금리를 내려달라고 빌고 있는 형국입니다. 부채로 주택 가격이 올라간 것 향후 최소 4년에서 5년 정도는 가격이 더 떨어질 수 있다는 각오를 해야 한다고 전문가들은 이야기하고 있습니다. 또 현재 인구 구조가 과거와 완전히 다르다는 것입니다. 지금 우리나라의 중위 연령이 45세라고 합니다. 청년들은 결혼을 안 하고 있습니다. 이렇게 결혼을 안 하는데 주택에 대한 수요가 많을 것이라고는 생각하기 어렵습니다. 이렇게 수요가 계속 줄어들고 있는 모양입니다.

 

금리는 나중에 돌릴 수 있다고 하더라도 지금의 인구 문제는 돌릴 수가 없는 것입니다. 그러므로 서두에 말씀드렸던 것처럼 부동산은 계속 정상화 과정이 진행이 될 것입니다. 위 사진으로 치면 주택 시가 총액(파란선)이 검정 점선으로 내려올 때까지를 이야기합니다. 2000년대 초반, 중반 정도 수준으로 집값이 떨어지면 이제 완전한 정상화가 되었구나 이렇게 느끼게 될 것입니다. 물론 위 사진의 주황색 부분 밑으로 더 떨어질 수도 있습니다. 이런 부분에 있어서 우리나라가 일본처럼 될 건지 아닌지는 조금 더 지켜봐야 될 것입니다. 오늘 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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