갭투자의 원리와 주의해야 할 점

갭투자란 무엇인가

 

얼마 전 한 TV프로그램을 통해 갭투자에 관한 방송을 시청했습니다. 해당 방송에서는 갭투자의 위험성과 자신의 이익을 위해 다른 사람을 끌어들이는 사람에 관한 이야기가 나왔습니다.

 

이번 기회를 통해서 갭투자의 원리와 성공하기 위한 조건, 그리고 리스크 등에 대하여 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

갭투자란 무엇인가

갭투자란 '시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식'이라고 정의되어 있습니다. 다시 말해 주택의 매매 가격과 전세금의 차이(gap)가 작은 집 중에 전세 세입자가 있어 주택을 매매할 때 매매가에서 전세금을 뺀 나머지 금액만으로 집을 살 수 있는 방법입니다.

 

적은 돈으로 주택을 구매해 주택의 가격이 오르면 다시 되파는 방식의 투자 방법입니다. 예를 들어, 3억짜리 아파트가 있는데 전세가가 2억 5천만 원일 경우 전세 세입자를 끼고 내 돈 5천만 원을 투자해 3억짜리 아파트를 구매하는 방법입니다. 이 갭투자는 적은 돈으로 부동산 투자를 가능하게 했고 큰 수익을 내는 경우가 있어서 많은 분들이 관심을 가지는 투자 방법이었습니다.

 

5천만 원을 들여서 3억짜리 아파트를 구매했는데 아파트가 순식간에 4억으로 껑충 뛴다면 5천만 원을 들여 1억을 버는 셈이 됩니다. 하지만 모든 투자가 이렇게 되는 것도 아니고 리스크가 정말 크기 때문에 내가 투자한 돈보다 더 큰돈을 잃을 수 있는 위험성이 있습니다.

 

이런 투자가 성공하기 위해서는

그렇다면 갭투자가 성공하기 위해서는 어떤 요인들이 필요할까요? 먼저 갭투자가 성공하기 위해서는 '전세가율'이 높은 주택이 필요합니다. 전세가율이라고 하면 주택의 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 그래서 갭투자를 하기 위해서는 전세가율이 높은 주택이 필요합니다. 보통 갭투자를 하시는 분들은 전세가율이 8~90% 정도 되는 주택을 선호한다고 합니다. 갭투자를 하기 위해서는 반드시 전세 세입자가 있어야 합니다. 아무리 전세가율이 높은 주택이 있다고 하더라도 전세 세입자가 없다면 갭투자가 불가능합니다.

 

그리고 갭투자하려는 주택에 현재 전세 세입자기 있다고 하더라도 주택 매매 시 전세 세입자가 이사를 가겠다고 하면 갭투자가 불가능해집니다. 아니면 전세 세입자를 새로 구해서 갭투자를 하는 방법밖에 없습니다. 전세 세입자가 없으면 아예 불가능한 것이 갭투자입니다.

 

갭투자가 성공하기 위해서는 마지막으로 집값이 상승해야 합니다. 전세가율도 높고, 전세 세입자도 있어서 갭투자를 한다고 하더라도 집을 구매한 후에 집값이 내려가면 내려간 집값만큼은 온전히 나의 손해가 됩니다. 그래서 갭투자에 성공하려면 집값이 확실히 오를만한 호재가 있어야 합니다.

 

그리고 갭투자에서 착각하지 말아야 할 점은 전세보증금은 내 자산이 아니라 갚아야 하는 채무라는 것입니다. 언제든 갚아야 할 돈이라는 말입니다. 이를 자산으로 생각해 투자에 뛰어든다면 그것은 투기라 불릴 수 있는 투자가 아닐까 싶습니다.

 

갭투자의 리스크는?

상대적으로 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있고 단기간에 큰돈을 벌 수 있기도 한 갭투자는 그만큼 리스크가 아주 큰 투자 방법입니다. 이 때문에 갭투자를 '투기'라고 말하시는 분들도 많습니다. 높은 전세가율을 통해 적은 금액으로 주택을 구매했지만 전세 수요가 줄어들면 전세가율 역시 줄어들게 됩니다. 여윳돈이 없다면 대출을 받아서라도 줄어든 전세가를 메꿔야 하는 만큼 리스크가 정말 큰 투자 방법입니다.

 

또한 갭투자에 성공하기 위해서는 전세 세입자가 반드시 필요하다고 말씀드렸습니다. 현재 세입자가 있다고 하더라도 기존 세입자가 이사를 가면 새로운 세입자를 구해야 하는데 새로운 세입자가 구해지지 않을 경우 기존 세입자게에 전세금을 내 돈으로 돌려줘야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 여윳돈이 많다면 큰 문제가 되지는 않겠지만 여윳돈이 없다면 갑자기 수 억을 대출받아야 하는 상황에 처할 수도 있게 됩니다.

 

게다가 갭투자는 집값이 올라야 수익을 볼 수 있는 구조인데 집값이 오히려 떨어지면 내가 투자한 돈보다 더 더 많은 돈을 잃게 될 위험이 있습니다. 전세가를 제외한 금액을 대출받아서 주택을 구입했을 때 대출 금리가 오르면 대출 이자가 올라서 추가 부담을 지게 됩니다. 게다가 앞에서 말씀드린 대로 집값이 떨어지거나, 전세가율이 떨어지면 추가로 대출을 받아야 하는 상황이 생길 수도 있기 때문에 대출에 대한 부담이 클 수 있는 투자 방법이 바로 갭투자입니다.

 

지금까지 갭투자에 대해 알아보았습니다. 제가 최근에 시청했던 갭투자에 관한 방송에서는 갭투자 고수라는 사람의 말만 믿고 물건도 확인하지 않고 갭투자를 하시는 분들을 쉽게 볼 수 있었습니다. 저는 이해하기가 조금 어려운 부분이었는데요 모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다. 다른 사람의 조언을 듣고 투자를 한다고 하더라도 모든 투자의 책임은 항상 내게 있습니다. 투자에 실패했다고 조언을 해준 사람에게 돈을 물어내라고 할 수도 없고 투자에 성공했다고 성공 보수를 주는 것도 아니기 때문입니다. 그만큼 투자는 신중하게 접근하셨으면 좋겠습니다. 다른 사람들에게 조언을 듣는다고 하더라도 직접 공부를 하고 물건도 직접 찾아보고 결정도 본인이 하는 등 신중하게 투자를 시작하시기 바라겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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