강남 아파트 상가 가격 떨어져도 안 사는 이유

유찰되는 상가 공실

 

준공이 완료된 지 4년이 넘고 5년이 되어가지만 상가 잔여물량이 아직도 주인을 찾지 못하고 있는 경우가 나오고 있습니다. 경매로 나와도 줄줄이 유찰만 될 뿐 아무도 낙찰받아서 사가는 사람이 없습니다. 오늘은 강남 아파트 상가 일대의 문제에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

일부 강남 지하상가의 현실

쏟아져 나오는 많은 뉴스와 다양한 현장을 보면서 느끼는 점은 부동산 사놓기만 하면 무조건 오르던 시대는 이제 끝나간다는 점입니다. 많은 입지는 이제 꼭지를 찍고 내려올 일만 남은 것처럼 보이고 있습니다. 이번에는 언론에 보도된 강남 송파구 OOO시티 아파트 상가에 살펴보도록 하겠습니다.

 

위의 사진은 아파트 단지에서 8호선 송파역으로 바로 이어지는 연결 통로가 있는 지하상가입니다. 아파트와 상가가 준공된 지 5년이 되어가도록 상가 잔여물량은 아직도 매매가 되지 않고 있습니다. 지하철역으로 가는 몇몇 유동인구를 제외하면 지하상가에는 온기가 전혀 없는 모습입니다. 이곳 상가 1층 10평짜리 매물은 2020년 2월 입찰 당시 기준 가격이 무려 26억 원이었습니다. 그러나 지금은 15억까지 떨어진 가격에서 계속해서 경매는 유찰되고 있습니다.

 

지상에 있는 아파트는 총 1만 세대 인구로는 3만 명이 넘게 사는 대단지입니다. 3만 명이 사는 아파트 단지 내 상가이므로 일단 사두기만 하면 무조건 돈이 될 거라 보통 사람들은 생각하였고 상가 분양가도 10억, 20억을 우습게 넘기는 가격이었습니다. 그러나 지금은 1층에 위치 좋은 명당자리 그리고 2~3층의 병원과 일부 학원을 제외하면 상당수의 점포가 4~5년째 공실로 유지되고 있습니다.

 

상가 공실의 이유

아파트 세대수가 1만 세대에 거주 인원이 3만 명 이상 이렇게 많은 사람들이 살고 있고 지하철로 오가는 유동인구만 해도 어마어마할 텐데요. 왜 이렇게 공실과 폐업이 넘쳐나는 것일까요? 여러 가지 이유가 복합적이지만 가장 큰 첫 번째 원인은 당연히 과도한 임대료입니다. OOO시티 1층 대로변에 전용 23제곱미터 상가는 보증금 5,000만 원에 월세 350에서 400만 원 수준입니다. 최근 코로나 기간을 거치면서 월세가 100만 원 정도 내렸다고는 하지만 그래도 주변 시세보다 비싼 수준입니다. 장사하시는 분 입장에서는 고금리의 경기침체까지 겹쳐서 월세 내고 이자 내고 인건비 내고 나면 수입 보기가 어려운 수준입니다.

 

그리고 강남 아파트 단지 내 상가가 죽는 두 번째 원인은 제한된 입점 업종이라는 점입니다. 우리가 지나가다가 볼 수 있는 아파트 상가의 가장 많은 업종은 무엇입니까? 학원, 편의점 아닙니다. 상가마다 가장 많이 들어서 있는 것은 바로 부동산입니다. 상가마다 맨 부동산 밖에 없는데 그 상가가 장사가 잘 될까요? 모두 한 번쯤은 부동산은 도대체 뭘 먹고 장사하길래 저렇게 많이 있어도 유지가 되나 하는 생각을 해본 적이 있으실 겁니다. 아무리 아파트 단지나 상가라고 하더라도 1만 세대 이상의 초거대급 상권이면 먹을 것도 있고 키즈카페도 있고 학원도 좀 있고 병원도 다양하고 그래야 장사가 될 텐데 온통 부동산 천지입니다.

 

그리고 OOO시티 아파트 상가가 침체되는 이유 세 번째는 주변에 쟁쟁한 경쟁상권이 너무 많다는 것입니다. 바로 옆에 석촌시장도 있고 차로 3분만 가면 가락시장도 있습니다. 그리고 지하철 타고 딱 두 정거장만 가면 잠실입니다. 서울에서도 손에 꼽을 정도로 크고 유명한 가락시장 상권, 잠실상권이 코 앞이므로 아파트 상권을 이용하는 비율은 적을 것입니다.

 

그리고 OOO시티 단지 내 상가에 침체 이유 마지막 네 번째는 주변에 학교가 없다는 것입니다. 학교가 있고 근처로 다니는 학생들이 있어야 학원도 많이 들어오고 식당, 분식집 카페가 생기면서 상권이 확장될 수 있습니다. 하지만 OOO시티에서 걸어서 10분 안에 갈 수 있는 학교로는 초등학교 두 곳을 제외하면 여중 하나 여고 두 곳뿐입니다. 이렇다 할 학군지 학원가도 아니다 보니 상권의 한계가 명확하다는 것입니다.

 

상권 불경기의 대책

지금까지 OOO시티 단지 내 상가의 침체에 대해 말씀드렸습니다. 열몇 평짜리 상가 분양가가 무려 26억 원이었고 지금은 그게 15억까지 내려왔지만 그래도 찾는 사람이 아무도 없습니다. 비싼 월세가 가장 큰 문제입니다. 조금만 나가면 바로 가락시장도 있고 잠실 롯데월드몰도 있으니 사람들이 굳이 단지 내에서 머물지를 않습니다. 그리고 근처에 학교도 적어서 학원이 들어오기도 어렵습니다. 1만 세대에 3만 명이 사는 아파트라고 해서 단지 내 상가는 무조건 대박일 줄 알았지만 막상 뚜껑을 열어보니 4~5년이 넘도록 말썽만 일으키는 상황입니다.

 

부동산의 특석상 주변 입지가 획기적으로 바뀔 수는 없으니 차라리 월세가 현실적인 수준으로 내려오는 것이 유일한 해결책입니다. 그렇지 않다면 OOO시티 상가의 미래는 앞으로도 밝은 점을 찾기 어려울 것처럼 보였습니다. 다른 곳의 상가 공실 문제도 크게 다르지 않을 것이라는 생각도 들었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더욱 유용한 정보로 뵙도록 하겠습니다. 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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