부동산 규제가 풀려도 가격이 하락하는 이유

부동산 규제 완화

 

부동산 규제를 완화해도 대세 하락의 흐름을 멈추기는 어려워 보이는 것이 현실인 것 같습니다. 매물을 거두어들일 것이라는 기대와는 달리 오히려 매물수는 증가하고 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 부동산 규제 완화 정책이 현재 부동산 시장에 먹히지 않는 이유를 세 가지로 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 규제의 완화와 시장의 반응

요즘에 뉴스나 유튜브 등 미디어의 부동산 관련한 내용을 보면 온통 규제 완화에 대하여 이야기하고 있는 것을 알 수 있습니다. 부동산 규제를 완화한다고 하니 사람들이 부동산을 더 사는 게 아니라 오히려 이때다 하고 빨리 팔고 손을 털려는 사람들이 늘어나서 아파트 매물수가 오히려 증가하고 있다고 합니다.

 

부동산 규제를 완화한다고 하면 보통 팔려는 사람은 가격이 더 오를까 봐 팔지 않고, 사려는 사람은 이제 바닥을 쳤나 생각해서 빨리 사려고 하니 매물수가 감소할 것이라고 생각하게 됩니다. 그러나 사람들은 지금 반대로 생각하고 있기 때문에 매물수가 오히려 증가하는 중이라고 합니다. 사람들은 지금 어떤 생각을 하고 있는 것일까요? 혹시 여러분들은 부동산 규제를 풀어주면 아파트 가격이 다시 반등할 것이라고 생각하셨나요?

 

저는 생각이 조금 다릅니다. 입지에 따라 동네에 따라 아파트에 따라서 가격이 더 급격히 하락하는 현상은 이제는 잦아들겠지만 그러나 가격이 다시 반등하는 것은 당분간은 어려울 것이라고 생각합니다. 지금 부동산 규제를 완화한다고 해서 가격이 다시 반등하기 어려워 보이는 이유를 세 가지로 나누어 말씀드려 보겠습니다.

 

가격 반등이 어려운 이유

먼저 반등이 어려운 이유 첫 번째입니다. 이것은 용어와 개념에 대한 것입니다. 부동산 규제를 완화한다는 것과 부동산을 부양한다는 것은 다르다는 것입니다. 규제를 풀어주는 것은 발목에 잠겨있는 족쇄를 풀어준다는 것일 뿐입니다. 잘 달리게 해주려면 족쇄를 풀어주고 좋은 운동화를 사주든가 해야 하는데 아직은 이 좋은 운동화를 사주는 단계까지는 아니라는 것입니다. 아마 시장 상황이 더 악화되면 정부가 자연스럽게 이제 족쇄는 풀어줬고 운동화까지 사주지 않을까 생각합니다.

 

꼭 내집 마련 혹은 투자를 하시겠다면 규제를 적당히 풀어주는 때가 아니라 본격적인 대책을 내놓을 때 들어가시는 것이 좋을 것 같습니다. 부동산 반등이 어려운 이유 두 번째입니다. 금리 인상의 기조가 유지되고 있기 때문입니다. 이것도 용어와 개념에 대한 것입니다. 그동안 사람들이 금리 때문에 부동산이 하락했다고 이야기하는 것을 많이 들어보셨을 것입니다. 그러면 금리 인상이 멈추면 다시 부동산이 반등할까요? 아닙니다. 금리 인상을 멈추면 금리가 내려오는 것이 아니고 금리가 고금리인 상태에서 멈춰 있는 것입니다. 많은 전문가들이 올해 안에 금리를 다시 낮추는 것은 어렵고 짧아야 올해 말 정도는 되어야 금리 하락을 논의해 보고 내년은 되어야 금리를 내릴까 말까 상황을 볼 것이라고 말하고 있습니다. 그러면 금리 인상을 멈춘다고 해도 고금리인 상태에서 계속 분위기가 유지된다는 것입니다.

 

롯데월드에 자이로드롭이라는 놀이기구를 보신 적이 있나요? 이 놀이기구는 수직으로 25층 높이까지 올라갔다가 한 번에 쫙 떨어집니다. 이 놀이기구를 타는 심정을 한번 생각해 보십시오. 놀이기구가 점점 올라가면 불안이 가중됩니다. 그러다가 꼭대기에서 제일 무섭습니다. 그리고 떨어지고 다시 지상으로 돌아오면 비로소 안심이 됩니다. 금리도 마찬가지입니다. 오를 때는 계속해서 불안합니다. 올라가 있는 상태에서도 계속 무섭습니다. 떨어져야 안심이 되는 것인데 떨어지지는 않고 꼭대기에 계속 머무르고 있으니 계속해서 무서운 상태가 유지되는 것입니다. 지금이 이러한 분위기라는 것입니다.

 

부동산 반등이 어려운 이유 세 번째입니다. 결국은 다주택자들, 투자자들이 먼저 움직여야 합니다. 다주택자, 투자자는 돈 냄새를 맡는 사람들입니다. 1 주택자 또는 무주택자보다 상대적으로 먼저 앞서서 움직인다는 것입니다. 시장에서 순서는 이렇습니다. 다주택자가 먼저 움직이고 그다음에 1 주택자가 움직이고 마지막으로 무주택자가 움직입니다. 결국 시장이 다시 살아나려면 다주택자가 움직여야 한다는 것입니다.

 

그러나 다주택자들에 대한 취득세 중과는 아직 살아있는 상태이며, DSR 규제도 지속되기 때문에 대출이 많이 막혀있습니다. 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역에 투기과열지구 지정도 해제하고 각종 규제 완화 그리고 특례보금자리론 등을 통해서 시장의 급격한 하락을 막기 위해 노력하고 있지만 다주택자가 먼저 움직이기는 아직 쉽지 않은 상태입니다. 다주택자가 먼저 움직이면서 매물을 매수하기 어렵기 때문에 부동산 반등이 당분간은 어렵다고 보입니다.

 

둔촌주공의 예

사실 부동산 규제 완화 중에 최근에 가장 큰 이슈는 당연히 둔촌주공입니다. 둔촌주공의 계약률이 낮으면 부동산 관련 기업들의 연쇄 도산으로 이어지면서 총체적인 경제 위기로 번질 가능성이 있습니다. 따라서 이 계약률을 끌어올리고 부동산이 완전한 침체장으로 빠져버리는 것을 막기 위해서 둔촌주공 맞춤형 규제 완화를 한다는 이슈입니다. 그리고 공교롭게도 딱 1월 3일에 규제 완화 체계가 발표되면서 둔촌주공 계약 시작 일자와 일정이 맞물리게 되면서 더 크게 이슈가 되었습니다.

 

아 물론 당국에서는 특정 단지 혹은 특정 사업을 위한 정부 차원의 규제 완화 등은 검토하지 않는다고 했지만 아니 땐 굴뚝에 연기 날까라는 속담이 정확히 들어맞는 분위기라고 보입니다. 이렇게까지 정부가 규제 완화를 하는 것은 반대로 말하면 지금 부동산 상황이 그만큼 심각하다는 것으로도 보입니다.

 

그럼 이제 부동산 분위기는 어느 쪽으로 흘러가게 될까요? 기회는 위기 속에서 찾아오고 남들이 안 된다고 할 때 반대로 행동해야 부자가 될 수 있다고 생각합니다. 그렇기 때문에 앞으로도 계속해서 부동산의 이슈를 따라잡을 수 있도록 주의를 지속해야 할 것입니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

함께 보면 좋은 글 🔽

 

 

 

 

강남역 건물 공실 현황과 향후 전망

 

 

 

 

경매 초보자들 입문자들이 알아야 할 것들