전세가 하락이 집값 하락으로 이어지는 이유

전세가 하락이 집값 하락으로 이어지는 이유

 

최근에 부동산 가격이 떨어지고 있는데 '이제부터 바닥을 찍고 상승하는 것이 아니냐?' 이런 질문을 자주 받고 있습니다.

 

무주택자분들을 중심으로 시장 상황을 보는 관점, 향후 전망은 어떻게 될지에 대해서 또 그런 상황 속에서 여러분들이 어떻게 대처하시면 좋을지 등에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

부동산 시장의 회복 신호란?

최근의 변화는 거래량이 일시적으로 회복되고 있습니다. 이런 변화가 있을 때는 과거에 어땠는지 좀 살펴볼 필요가 있습니다. 과거 전통적인 자료들을 보면 가격이 등락을 하기는 하지만 전반적으로 회복하는 모습을 보입니다. 결론적으로 추세적으로 거래량이 회복하면 가격도 이제 바닥을 찍고 올라갈 가능성이 있다는 것입니다. 거래량이 회복되는 것이 중요합니다.

 

전월 대비해서 얼마나 증가했고 그리고 이 증가 추세가 지속되는가 이 두 가지가 중요합니다. 절대적인 수치에 기준을 두지 말고 '변화'를 보는 것이 중요하다는 이야기입니다. 최근의 포인트는 가격의 하락입니다. 가격이 떨어졌기 때문에 거래량이 늘어나고 있고 시장 일부 지역에서 가격이 회복되는 이유입니다.

 

현재 거의 모든 지표가 거래량이 증가하면 가격이 회복될 가능성이 있다는 것을 보여주고 있습니다. 집을 갖고 있는 것이 평균적으로 7~8년은 갖고 있어야 하기 때문에 한 달의 변화량 정도를 보고 일희일비할 필요는 없습니다.

 

2023년 부동산 전망

개인적으로는 현재 시장이 바닥을 찍고 가격이 오를 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 이제 다시 거래량이 떨어지기 시작할 것입니다. 가격이 반등하는 모습은 있으나 그 가격에 사줄 만한 수요가 현재 적기 때문입니다. 그렇게 되면 거래량이 다시 줄게 되는 것입니다. 그런 상황이 향후 좀 반복될 가능성이 있어 보입니다.

 

거래량을 보시면서 시장의 변동을 찾으실 수 있습니다. 지속적으로 거래가 증가하기 위해서는 반드시 수요가 있어야 합니다. 최근에 집값의 하락 속도가 굉장히 빨랐습니다. 최근에 집값 하락이 컸던 단지들을 보면 거래 건수가 상대적으로 많았습니다. 그 이유는 대단지가 많기 때문입니다. 매물도 많았다는 이야기입니다.

 

송파구, 강동가구 집값 하락폭이 컸는데 공통점은 이 지역이 전세가 하락폭이 크다는 공통점이 있습니다. 전세가가 빠지면 집값도 떨어지는 이유는 집을 갖고 있는 사람들이 싸게 집을 내놨다는 이야기입니다. 전세를 끼고 집을 산 사람은 전세가가 빠질 때 큰 부담을 받게 됩니다. 그래서 갭투자한 사람들이 시장에 매물을 증가시키고 가격을 싸게 해서 팔 가능성이 크게 됩니다. 결국에는 갭투자 자체가 계속 압박이 강해질 수 있다는 이야기입니다.

 

앞으로 전세 가격이 빠지면 매물이 더 증가할 가능성이 굉장히 크게 됩니다. 전국 수도권 모두 1년에 25% 이상 전세 가격이 떨어지고 있습니다. 전세 가격은 그럼 계속 빠지는 것이냐고 물을 수 있습니다. 일단 개인적인 의견으로는 앞으로 전세 가격이 계속 떨어질 수 있다고 생각을 합니다. 앞으로 입주 물량이 많기 때문입니다.

 

전세 가격이 빠진다고 해서 그 새 아파트를 비워놓는 것은 불가능하기 때문에 공급이 가격 대비 상당히 비탄력적으로 움직이게 됩니다. 그렇기 때문에 공급을 줄일 수가 없기 때문에 가격이 떨어지는 속도도 상당히 빠르게 됩니다. 앞으로 2~3년간은 전세 가격은 크게 하락할 가능성이 있다는 것입니다. 그렇게 되면 앞에 말씀드린 것처럼 갭투자하신 분들에게는 부담이 되고 결과적으로 매물의 증가로 연결될 가능성이 크게 될 것이라고 보입니다. 하락이 지속될 가능성이 있어 보인다고 할 수 있을 것 같습니다.

 

전세가 하락에 대하여

그럼 언제까지 전세가 하락이 지속될까요? 전세 가격은 향후 2년간 계속 빠질 가능성이 있습니다. 왜냐하면 입주 물량이 계속 있기 때문입니다. 갭투자를 하신 분들은 고민을 하게 되고 그러면서 매물이 늘어날 것이고 이것이 바로 집값의 하락을 일으키는 원인이 될 수 있습니다.

 

외국은 투자를 할 때 전세 제도가 없기 때문에 대출을 받아서 집을 삽니다. 그런데 우리나라는 실거주인 경우가 적기 때문에 전세 가격이 떨어지면 타격을 받는다는 겁니다. 전세를 끼고 집을 사는 사람이 많기 때문입니다. 향후에 집값이 회복하려면 결국 투자 수요가 증가해야 합니다. 수요가 붙으려면 전세 가격이 올라야 한다는 가정이 있어야 하는데 입주 물량이 증가하기 때문에 전세 가격이 오르는 것은 쉽지 않아 보입니다.

 

정리를 하자면 계속해서 강조했던 것은 거래량입니다. 그리고 전세 가격입니다. 거래량이 빠지고 추세적으로 회복하지 못하는 상황 여기에 전세 가격이 빠지는 상황에서 가격이 오르기는 굉장히 어렵다는 말씀을 드립니다. 그런 의미에서 여러분들이 이 거래량과 전세 가격 두 가지 지표를 예의주시하셔야 합니다.

 

일시적으로 거래량이 확 회복하는 부분을 향후 좀 주의 깊게 보셨으면 좋겠습니다. 반대로 가격은 계속 오르는데 거래량이 확 감소했을 때 이때가 고점일 가능성이 높습니다. 이때도 거래량을 보셨으면 가격이 좀 무리하게 올라있었다는 것을 알 수도 있었던 것입니다.

 

어느 순간 거래량이 회복하면 무주택자분들은 집을 사시고 그때부터 시장의 회복이 나타날 것이라는 겁니다. 항상 가격, 거래량, 전세 가격 이 세 가지를 종합적으로 보고 판단을 하셔야 할 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에 또 유용한 정보를 가지고 오겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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