부동산 집값 6개월 후의 전망과 예측

부동산 하락을 예상하는 전문가들

 

최근 일부 지역에서 집값 반등이 보이고 있습니다. 하지만 이것은 하락 과정에서의 일시적 반등이라고 보는 전문가들이 많습니다.

 

다시 하락할 것이라는 이야기입니다. 우리의 주택 가격이 아직도 고평가가 되어 있다는 이야기입니다. 오늘은 6개월 뒤의 집값 예측에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

이때까지는 관망해야 하는 이유

집값이 작년부터 급락했고 최근에 좀 반등하는 모습을 보이고 있습니다. 일시적인 반등인지 아니면 추세적 전환인지 이 판단이 굉장히 중요한 시기입니다. 사실 이것은 누구도 알 수 없는 것입니다. 다만 많은 전문가들은 하락 과정에서의 일시적 반등으로 보고 있습니다. 다시 하락할 것이라는 이야기입니다.

 

집값을 결정하는 여러 가지 요인들이 있습니다. 금리도 있고 대출금액, 또 동행지수 순환변동치 등을 가지고 전체적인 추세를 구해보면 아직도 하락사이클에서 벗어났다고 보기는 어렵다고 합니다. 그리고 우리 주택가격이 상당 부분 고평가 돼있다느 것이 중론입니다. 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가를 보여주는 PIR 지수가 있습니다. 이것을 평가하면 아직도 과거 평균에 비해서 20퍼센트 과대평가되어 있습니다.

 

그다음에 임대료에 비해서도 예측값이 20퍼센트 정도 과대평가 되어 있습니다. 이런 걸 고려할 때 아직 상승 추세로 전환된 것은 아니라고 판단할 수 있습니다. 금리라는 것이 또한 중요한 요인입니다. 금리가 올라가면 집값이 하락하고 금리가 떨어지면 집값이 상승하는 이런 경우도 있었습니다. 그러나 때로는 금리가 하락할 때도 집값이 떨어지는 경우도 있었다는 것입니다.

 

이건 금리도 중요하지만 경기가 더 중요하다는 것을 이야기합니다. 집값을 분석해 보면 초기에는 금리가 집값에 더 영향을 많이 미칩니다. 그런데 6개월 ~ 12개월 후 이렇게 분석하면 금리보다도 경기가 집값에 더 영향을 미친다는 것을 알 수 있습니다. 일부 전문가들은 전체적으로 내년 상반기 무렵이 집값이 바닥이 아닐까 이런 전망을 내놓고 있습니다.

 

부동산 하락과 연관된 인구 소멸

장기적으로 집값이 올라가느냐 내려가느냐 항상 논쟁이 있었습니다. 떨어진다고 보는 사람들은 빠른 속도로 진행되고 있는 우리나라의 인구 고령화를 꼽습니다. 또 베이비붐 세대가 은퇴를 하고 우리 가계 부채비율이 너무 높다는 것을 이야기합니다. GDP 대비 105% 정도 됩니다. 세계에서 가계 부채가 이렇게 높은 나라가 별로 없습니다. 이런 것 때문에 집값이 그동안 떨어질 것이라는 전망을 많이 했습니다.

 

그럼에도 불구하고 집값이 오르는 것은 우리나라 소득이 꾸준히 증가했다는 점입니다. 가장 중요한 것은 가구 수가 증가했기 때문입니다. 이런 것들이 균형을 이루면서 인구수나 가구수 증가가 집값 상승의 주요 원인이었습니다만 길게 보면 현재 상승 요인이 많이 약해지고 있다고 보입니다.

 

일단 우리 경제가 구조적으로 잠재성장이 떨어지고 있습니다. 이렇게 되면 우리 소득이 늘어나는 속도가 굉장히 느려질 것입니다. 그리고 집값 상승에 가장 큰 영향을 끼쳤던 가구수 증가가 통계청의 추계치로 서울의 경우 2029년이 가구 수의 정점으로 예측되고 있습니다. 그래서 그동안 집값을 떠받들었던 소득 증가 속도가 둔화된다는 것. 그리고 가구 수가 2029년부터 감소하면서 장기적으로 볼 때  집값이 서서히 하락추세로 전환될 여지가 크다는 것이 전문가들의 최근 견해입니다.

 

위치에 따라 차별은 있을 것이나 평균적으로는 머지않아 우리나라의 집값도 장기적으로 제자리걸음을 하든지 지역에 따라서는 장기하락 국면에 접어들 수 있다는 것입니다.

 

집 구매 기회는 이때

얼마 전 맥킨지 보고서에 따르면 '부모 세대보다 가난한 자식 세대' 이것이 제목이었습니다. 주요 선진국을 대상으로 분석한 것입니다. 맥킨지가 분석한 기간에 그 나라의 GDP가 늘어났지만 중간 가구 실질소득은 줄어든다는 것입니다. 상위 10%는 소득이 늘어났지만 그 외의 사람들은 실질소득이 정체 혹은 감소하고 있다는 것입니다.

 

우리나라도 마찬가지가 될 것입니다. 서울의 경우도 핵심 지역 외에는 장기적으로는 집값이 그렇게 오르기 힘들다 이렇게 보입니다. 또한 서울 인구도 갈수로 갈수록 줄어들 것으로 보고 있습니다. 내년 상반기까지 집값의 하락이 지속될 것이라는 예측선상에서 집을 구매할 계획이 있는 분들은 조금 더 여유 있게 월세, 전세 이런 걸 살면서 기다리시는 것을 추천드립니다. 집값 하라 국면에 있는 지금은 월세 같은 것이라도 한번 살아보면서 꾸준히 저축을 해가지고 추후에 집을 사셔도 된다는 생각을 합니다.

 

머지않아 잠재성장률이 1%대에 진입할 것입니다. 그렇게 되면 소득이 빨리 늘어날 수가 없고 그만큼 집값이 과거 평균에 접근하기 위해서는 떨어져야 된다는 겁니다. 이런 의미에서 우리 집값이 아직도 좀 높다고 평가가 됩니다. 당장 집값이 급등했던 2018년 ~ 2020년을 경험해서 '집값이 다시 올라갈 수 있다'는 생각으로 돈을 빌려서 집을 사려는 마음도 있으실 겁니다.

 

다만 전문가들은 앞으로 몇 년 간은 그런 급등시기는 오지 않을 것으로 보고 있습니다. 이런 의미에서 집 구매는 조금 차분히 지켜보면서 근로소득을 꾸준히 늘려가고 이걸 가지고 다양한 저축을 하면서 부를 준비하시고 늘려가시는 것이 좋을 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더욱 유용한 정보로 포스팅하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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